Недвижимость как готовый бизнес: на рынке появился новый продукт

Недвижимость во Франции

Цены на жилье в ближайшее время не будут существенно расти. Это меняет подход к инвестированию в недвижимость – от упования на бесконечный прирост цены, т.е. попыток снова раздуть пузырь, инвесторы приходят к прогнозируемой умеренной рентной доходности. И девелоперы не могут обходить стороной эту тенденцию. Поэтому они все чаще предлагают готовые к сдаче в аренду квартиры, а некоторые из них продают по сути «готовый бизнес» (апартаменты в комплекте с услугами управляющей компании), отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Борьба за покупателя заставляет обратить внимание на аренду
В условиях отсутствия значительного роста цен на недвижимость девелоперы ищут новые «фишки» в борьбе за покупателя. «Ни для кого не секрет, что всегда немалую долю покупателей жилой недвижимости составляли инвесторы, и продавцы всегда старались привлечь их побольше. До кризиса это хорошо удавалось пропагандой роста цен, благо они и правда существенно росли, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Многие и по сей день пытаются привлекать инвесторов по-старому, пытаясь всеми правдами и неправдами продвигать идею прироста цены, даже если его  нет, хотя многие уже давно поняли, что в ближайшей перспективе прежних темпов подорожания недвижимости не предвидится».

Для спекулятивных инвестиций с расчетом на быструю прибыль недвижимость сейчас не лучший инструмент. Зато для консервативных инвесторов это все еще неплохой способ сохранить деньги и уберечь их от инфляции. Правда, при условии, что недвижимость «работает» на инвестора, а не просто простаивает – то есть сдается в аренду.

Девелоперы ощущают эту тенденцию, меняют подход к продаже жилья и «прощупывают» возможные способы остаться на плаву в новых условиях. «Актуальной становится не продажа голых квартир в новостройке, как они привыкли поступать до кризиса, а продажа квартир с отделкой, еще и сданных в аренду, т.е. по сути продажа бизнеса, эдакий «квартирный депозит», — комментирует Олег Репченко. Пока подобных предложений единицы, но это может стать началом долгосрочной тенденции.


Россияне покупают арендный бизнес за рубежом
В Европе около 30% сделок на вторичном рынке жилья заключается с объектами, которые находятся в аренде, рассказал www.irn.ru управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Наиболее развит арендный бизнес в Германии, Голландии, Франции и Великобритании. В Германии, например, более 57% взрослого населения являются арендаторами. «А в Берлине так вообще арендаторами являются более 84% населения», — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Интересно, что очень большой интерес к покупке арендного бизнеса проявляют именно россияне. По оценкам Gordon Rock, более 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости (коммерческой или жилой), приносящей рентный доход.

Читайте также  Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?

По словам эксперта, показатель рентной доходности обычной жилой недвижимости для большинства европейских стран составляет от 3% до 6%. Игорь Индриксонс назвал цифру 4,5% годовых.

Инвестор может как приобрести обычную квартиру (и заниматься сдачей этой квартиры в аренду самостоятельно или с привлечением управляющей компании), так и купить апартаменты, расположенные в «специализированных» жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний. Речь идет об инвестициях в такие типы buy-to-let (покупаемых для сдачи в аренду) апартаментов, как гостиничные номера и leaseback-апартаменты (продаваемые с условием получения обратно в аренду), а также serviced apartments (апартаменты с обслуживанием).

Всеми делами по сдаче в аренду и обслуживанию арендодателей занимается управляющая компания, которая берет за свои услуги 8–10% дохода. Однако собственник получает за это некоторые преференции. Например, в некоторых странах возможны налоговые льготы: например, при приобретении leaseback-недвижимости во Франции, а с недавних пор и в Великобритании, собственник освобождается от НДС. Да и сам опыт управляющей компании позволяет получать больший доход. По словам Станислава Зингеля, доходность инвестиций может составлять 10-15% годовых и более, что существенно выше, чем при инвестировании в «обычные» квартиры.


Высокие ипотечные ставки, низкая доходность
Одна из причин, по которым готовый арендный бизнес слабо развит в России, заключается в низкой популярности аренды среди наших соотечественников. По оценкам Home Estate, сейчас только около 5% населения арендует жилье, в столицах данный показатель несколько выше. О причинах нелюбви россиян к арендному жилью читайте в статье «Аренда квартиры: снимай, пока молодой. Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем».

Кроме того, в России очень дорогие деньги, поэтому сдача жилья в наем не позволяет даже покрыть ипотечные ставки. Например, в Европе при доходности от сдачи в аренду 3-6% за «кредитное плечо» придется платить около 3,5% годовых. В России же при примерно такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%). «Как следствие, рентабельность инвестиций в недвижимость в России не превысит рентную доходность. А у инвесторов в недвижимость есть правило: «если нет возможности приобрести объект с привлечением длинного и недорогого кредита – беги от такой инвестиции», — объясняет Станислав Зингель.

К тому же у россиянина, планирующего приобрести недвижимость для сдачи в аренду в России, выбор «инструментов» не столь широк, как за рубежом. «В силу слабой развитости buy-to-let сегмента жилой недвижимости и отсутствия профессиональных услуг по доверительному управлению жилой недвижимостью арендный бизнес сводится фактически только к варианту приобретения квартиры в Москве и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов (начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений)», — отмечает эксперт. Игорь Индриксонс говорит, что такой вид готового бизнеса не развивается, так как управляющие компании не хотят связываться с жилым сектором, который приносит низкую прибыль.

Читайте также  «На редевелопмент промзон способен только очень опытный девелопер, может быть, уже даже на грабли наступавший»

По словам экспертов, для российского инвестора основная мотивация – расчет на рост стоимости, а получение рентного дохода – это скорее дополнительный плюс. «А вот у зарубежных инвесторов мотивация диаметрально противоположная – расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а рост стоимости недвижимости рассматривается как «приятное дополнение», — говорит Зингель.


Первые ласточки
Однако в ближайшем будущем рассчитывать на значительный рост цен на недвижимость не приходится. Поэтому арендный бизнес может заинтересовать российских инвесторов. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, на вторичном рынке время от времени встречаются случаи, когда квартира продается с арендатором (хотя и не так часто, как в Европе). «Это удобно всем сторонам – продавец получает деньги, покупатель квартиру, на которую не надо искать арендатора, а квартиросъемщик продолжает снимать жилье, как ни в чем не бывало, — отмечает эксперт. — Как правило, покупатели таких квартир делятся на две категории. Одни приобретают жилье по ипотеке и за счет аренды погашают часть ежемесячных платежей. Вторая категория – это люди, для которых квартира становится отличным способом вложения денежных средств».

На первичном рынке девелоперы в большинстве своем пытаются жить «по старинке», предлагая стандартные квартиры на продажу. Однако и здесь появляются первые ласточки. «Такое направление, как «готовый бизнес», на российском рынке пока еще не сформировано, однако имеет очень хороший потенциал для развития, — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. — Доходные апартаменты – это относительно новый сегмент рынка коммерческой недвижимости, быстро набирающий популярность».

«Данный сегмент начинает только зарождаться как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Но в целом в России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития, в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса», — считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Арендовать жилье в апарт-отеле, по оценкам Home Estate, будет стоить в 2 — 2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, правда, несколько дороже, чем в обычных квартирах. Однако по сравнению с ними в апарт-отеле будет более высокий уровень обслуживания, что сможет компенсировать разницу в цене.

Читайте также  Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков

В Санкт-Петербурге ведутся продажи в апарт-отеле YE’S, расположенном на территории одноименного МФК. Девелопер проекта – ГК «Пионер», продает объект «НДВ-Недвижимость», а управлением и сдачей в аренду апартаментов будет заниматься компания Becar YE’S, созданная при участии NAI Becar. Минимальная стоимость апартаментов с отделкой и меблировкой составляет 2,75 млн руб. Для покупателей существует две программы: «гарантированный доход» (10% годовых в течение трех лет, начиная с 1 июня 2014 г.) и «удвоение капитала» (в этом случае инвестору обещают 100%-ю окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования).

Как рассказали в ГК «Пионер», Санкт-Петербург является для компании некой экспериментальной площадкой, на которой пробуются новые идеи и оценивается их эффективность. Поэтому в компании не исключают появления подобного проекта в Москве, если в Северной Пальмире этот бизнес будет пользоваться популярностью. Сейчас в столице продажу арендного бизнеса практикует компания «Городок» в жилых комплексах «Оквиль». Также о планах по продаже апартаментов вместе с услугами по управлению недвижимостью заявлял директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Лофт-апартаменты: жилье не только для богемы. Кто и зачем покупает?».

Генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова считает, что предложение и спрос на рынке готового арендного жилья приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели может стать весьма популярным способом вложения средств.

По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, обозначенная тенденция отражается не только в появлении на рынке такого продукта, как «готовый арендный бизнес». Даже если речь идет о продаже обычных квартир, девелоперы все чаще делают их максимально пригодными для сдачи в аренду – например, на рынке появляется все больше квартир с отделкой. «Не надо сейчас пытаться продать новостройку или что-то еще, всеми правдами и неправдами убеждая покупателя в неизбежном баснословном приросте цены. Можно продать ту же самую новостройку (или любой иной тип жилья) как «квартирный депозит». Сделайте там ремонт, сдайте ее в аренду и продавайте как финансовый инструмент, обеспечивающий по аналогии с банковским депозитом некий процентный доход», — говорит эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, на рынке намечаются перемены в подходе девелоперов к продажам. В будущем многие из них будут продавать не голые коробки, а «упакованный» продукт под ключ.